สร้างบ้านสักหลัง ว่าจ้างใครดี..?
โดย ลุงทอม
ปรับปรุงเนื้อหา เมื่อ 15-02-2559
ตอนที่ 2 กรณีว่าจ้างบริษัทรับสร้างบ้าน (3)
ข้อด้อย ของการใช้บริการบริษัทรับสร้างบ้าน
1.ราคาค่าก่อสร้างสูงกว่าราคาของผู้รับเหมา 10-20 %
ราคาค่าก่อสร้างของบริษัทรับสร้างบ้าน
สูงกว่าราคาของผู้รับเหมา 10-20 เปอร์เซ็นต์ (หากใช้วัสดุและวิธีการก่อสร้างแบบเดียวกัน)
2. ลูกค้าสร้างบ้านไม่เห็น บีโอคิว
บีโอคิวคือ
รายการแจกแจงปริมาณวัสดุก่อสร้าง
ราคาวัสดุก่อสร้าง ค่าแรง ค่าดำเนินการและกำไรของบริษัทรับสร้างบ้าน
บริษัทรับสร้างบ้านส่วนใหญ่ ไม่ให้ลูกค้าสร้างบ้าน "ดูบีโอคิว"
แต่จะตกลงราคาค่าก่อสร้างแบบ "คิดเป็นตารางเมตร"
ทำให้ลูกค้าสร้างบ้านเสียเปรียบ เพราะไม่รู้ที่มาที่ไปของราคา
และมีปัญหาเวลาคิดงานเพิ่มลด ก็คิดกันแบบเหมาๆ(ราคาต่อตารางเมตร) เช่นกัน
3. รู้ว่า "จ่ายเท่าไร" แต่ไม่รู้ชัดเจนว่า "จะได้แค่ไหน"
ก่อนเซ็นต์สัญญา สิ่งที่ลูกค้าสร้างบ้านมองเห็นก็คือ
ราคาค่าก่อสร้าง
แบบบ้านอันประกอบด้วยแปลน รูปด้านต่างๆของบ้าน
รายการวัสดุก่อสร้าง
ซึ่งลูกค้าสร้างบ้านส่วนใหญ่ เข้าใจว่า "ที่จ่ายไป" ตนเองคงจะได้งานอย่างผลงานก่อสร้างที่ได้ไปดูมา
สิ่งที่ลูกค้าสร้างบ้านไม่รู้ก็คือ ลูกค้าสร้างบ้าน จะได้บ้าน"คุณภาพแค่ไหน" กันแน่
กรุณาดูคำอธิบายเรื่อง "คุณภาพงาน" ตอนท้ายของบทความในหน้านี้
ที่น่าพิจารณาอีกประเด็นหนึ่งก็คือ
ลูกค้าสร้างบ้านจะได้เห็นแบบก่อสร้างก่อนเซ็นต์สัญญาไหม ?
และถึงแม้ว่าจะเห็นแบบก่อสร้าง ลูกค้าสร้างบ้าน..ก็คงดูไม่เข้าใจ
แบบก่อสร้างเป็นส่วนสำคัญส่วนหนึ่ง เป็นตัวกำหนดคุณภาพบ้าน
นอกเหนือไปจากฝีมือช่าง และวิธีการที่ใช้ในการก่อสร้าง
4. บริษัทรับสร้างบ้านเก็บเงินมัดจำสัญญา 10-15 %
ต้องจ่ายเงินมัดจำสัญญา 10-15 เปอร์เซ็นต์
เป็นแนวคิด" เก็บเงินก่อน ทำงานให้ภายหลัง "
ผู้รับจ้างปลอดภัย แต่ผู้ว่าจ้างมีความเสี่ยงมากกว่า !!
5. ลูกค้าสร้างบ้านเสียเปรียบเรื่องสัญญา
สัญญาสร้างบ้านที่บริษัทรับสร้างบ้านนำมาใช้ ร่างโดยกลุ่มบริษัทรับสร้างบ้านเอง
หากพิจารณาโดยละเอียดแล้ว พบว่าผู้ว่าจ้างเสียเปรียบ ยกตัวอย่างเช่น
อัตราค่าปรับกรณีงานล่าช้า 0.05 % ของงวดงานส่วนที่เหลือ คิดเป็นค่าปรับไม่กี่ร้อยบาท
6. แบ่งงวดงาน "ช่วงแรกได้เงินมากกว่า" เนื้องานที่ทำให้ผู้ว่าจ้าง
การแบ่งงวดงานของบริษัทรับสร้างบ้าน ช่วงต้นได้เงินมากกว่าเนื้องาน
ช่วงท้ายเงินเหลือน้อย งานเหลือเยอะกว่าเงินค่างวดที่เหลือ
ทำให้บริษัทจะต้องหมุนเงินที่เก็บไว้เกินกว่าเนื้องานในช่วงแรกๆ หมุนกลับมาที่หน่วยงานในช่วงปลายงาน
หากบริษัทรับสร้างบ้านขาดสภาพคล่อง ผู้ว่าจ้างจะเจอปัญหางานล่าช้า ไม่มีวัสดุเข้าหน่วยงานอย่างเพียงพอ !!!
7. เขียนงวดงานไม่ละเอียด
เนื้องานในงวดงานสร้างบ้านของบริษัทฯ ระบุไว้ไม่ละเอียด บางส่วนไม่ถูกระบุไว้ในงวดงาน
ผลคือ บริษัทรับสร้างบ้านอาจยังไม่ทำงานในเนื้องานที่ไม่ถูกระบุ ถึงแม้ว่าช่วงเวลานั้นสามารถทำได้แล้ว
แต่จะเก็บงานส่วนนั้นไปทำในช่วงท้ายๆ หรือช่วงที่ขั้นตอนของงานบังคับให้ทำ
8. อำนาจในการต่อรองของลูกค้าสร้างบ้าน "มีน้อยกว่า" บริษัทรับสร้างบ้าน
อำนาจในการต่อรองของลูกค้าสร้างบ้าน "มีน้อยกว่า" บริษัทรับสร้างบ้าน !
เมื่อมีอำนาจในการต่อรองน้อยกว่า
อันเนื่องมาจากสัญญาเสียเปรียบก็ดี การต้องจ่ายเงินมัดจำสัญญา 10-15 % ก็ดี แบ่งงวดงานแบบได้เงินค่างวดเยอะกว่างานที่ทำได้ก็ดี !
เวลาที่มีปัญหาหรือข้อโต้แย้งกับบริษัทรับสร้างบ้าน
ลูกค้าสร้างบ้านมีอำนาจในการต่อรองน้อยกว่า บริษัทรับสร้างบ้าน
ทำให้อาจเสียผลประโยชน์อันพึงมีพึงได้ไป
อย่างเช่น..
หากลูกค้าสร้างบ้านทักท้วงว่า งานตรงจุดใดจุดหนึ่งไม่ดี
แต่บริษัทรับสร้างบ้าน "โต้แย้ง" ว่า
"นั่นน่ะดีแล้ว" ลูกค้าสร้างบ้านจะทำอย่างไร ?
@@@@@@@@@@@@@
- อธิบายความหมายของคำว่า คุณภาพบ้าน-
" คุณภาพบ้าน "
หมายถึง คุณภาพวัสดุที่ใช้ในการก่อสร้าง
หมายถึง ฝีมือช่าง
หมายถึง การกำหนดดีเทลของเนื้องานในแบบก่อสร้าง
หมายถึง วิธีการที่ใช้ในงานก่อสร้าง
คุณภาพวัสดุ
จะต้องเขียนให้ชัดเจนมากที่สุด
ฝีมือช่าง
นอกจากไปดูผลงานก่อสร้างแล้ว
ควรมีภาพประกอบสัญญาในแต่ละขั้นตอน เพื่อให้ผู้ว่าจ้างใช้เปรียบเทียบกับงานที่ทำจริง
ดีเทลของเนื้องาน
ยกตัวอย่างเลยดีกว่า จะได้เข้าใจมากขึ้น
โรงจอดรถ จะทำแบบออนกราวด์ หรือ ออนบีม
คานรับหลังคา จะใช้แบบ คสล. หรือ ใช้เหล็กตัว ซี
โครงสร้างบันได จะทำแบบ คสล. หรือ เป็นแบบอื่น
ผนังตรงจั่วหลังคา จะก่ออิฐ+ฉาบปูน+กรุไม้เทียม หรือ ไม่ต้องก่ออิฐแต่ใช้โครงเหล็กแล้วใช้ไม้เทียม
เสาเอ็น ทับหลัง จะทำเสาเอ็นทับหลังทุกระยะ 2.5 เมตร หรือ 3 เมตร
การติดตั้งไม้เชิงชาย จะติดตั้งแบบไหน (มีอย่างน้อย 3 วิธี ใน 3 ต้นทุน)
วิธีการที่ใช้ในการก่อสร้าง
จะเข้าแบบหล่อคอนกรีต เพื่อเทคอนกรีตคานทั้งฟลอร์ หรือ
จะเข้าแบบหล่อคอนกรีต เพื่อเทคอนกรีตคานครึ่งหนึ่งก่อน และแกะแบบหล่อคอนกรีตไปติดตั้งและเทคอนกรีต ในครึ่งที่เหลือ
เมื่อแกะแบบหล่อคอนกรีตคานแล้ว
จะบ่มคอนกรีตด้วยอะไรดี จะใช้วิธีทาน้ำยาบ่มคอนกรีต หรือ จะใช้วิธีการรดน้ำ
การทำสีเหล็กโครงหลังคา จะใช้วิธีการชุบในรางสี หรือ ใช้วิธีการทาสี
เมื่อฉาบผนังเสร็จแล้ว ไม่ต้องทำอะไรเลย หรือ
จะบ่มปูนฉาบผนังด้วยการให้น้ำเช้าเย็น 7 วัน
ฯลฯ
-จบส่วนอธิบายความ-
สองภาพล่างนี้
ดีเทลงานไม่เหมือนกัน ต้นทุนค่าก่อสร้างต่างกัน
คานรับหลังคา ทำด้วยเหล็กตัว ซี
คานรับหลังคา ที่เป็นคอนกรีตเสริมเหล็ก
-โปรดอ่านต่อหน้าถัดไป-
หากมีข้อสงสัย
ต้องการปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านการว่าจ้างผู้รับเหมา
และ ผู้เชี่ยวชาญด้านการสร้างบ้าน ปรึกษาได้ฟรีครับ
โดยคลิกที่ไอคอนข้างล่างนี้
ไปหน้าสารบัญ
เรื่องน่ารู้ เมื่อเตรียมการสร้างบ้าน
 
|
