ตลาดซื้อขายบริการรับสร้างบ้าน เพื่อการ..ว่าจ้างสร้างบ้าน..แบบ วิน วิน

สร้างบ้านสักหลัง ว่าจ้างใครดี..?

 


โดย ลุงทอม

ปปรับปรุงเนื้อหา เมื่อ 2 ตุลาคม 2559

ตอนที่ 4.....จ้างสถาปนิกออกแบบบ้าน
ให้สถาปนิก..ช่วยว่าจ้างผู้รับเหมาให้ !

5

ข้อด้อย
กรณีจ้างสถาปนิกออกแบบ + สถาปนิกช่วยว่าจ้างผู้รับเหมาให้ (ต่อ)

6.ราคาสร้างบ้านที่ผู้รับเหมาเสนอ เกินกว่างบสร้างบ้านที่สถาปนิกบอกไว้
ก่อนที่จะทำการออกแบบ ผู้ว่าจ้างได้แจ้งให้สถาปนิกทราบถึงงบประมาณที่จะใช้สร้างบ้าน

เมื่อทำแบบก่อสร้างเสร็จ นำไปให้ผู้รับเหมาตีราคา

มักพบว่า...
ราคาที่ผู้รับเหมาเสนอ สูงกว่างบประมาณที่ตกลงกันไว้กับสถาปนิก

ซึ่งหากผู้ว่าจ้างมีเงินไม่พอ ก็จะไม่สามารถทำการก่อสร้างได้

จากประสบการณ์ในการว่าจ้างผู้รับเหมาให้กับลูกค้าสร้างบ้านของผู้เขียน เกือบ 200 หลัง

สำหรับบ้านที่มีพื้นที่ใช้สอย 200-300 ตร.ม.
ให้ผู้รับเหมาตีราคาโดยเน้นในเรื่องมาตรฐานวิชาช่าง ใช้วิธีการก่อสร้างที่ถูกหลักวิชาการ

พบว่าร้อยละ 20 ของลูกค้าสร้างบ้าน
ราคาที่ผู้รับเหมาเสนอ สูงกว่าราคาที่สถาปนิกบอกลูกค้าสร้างบ้านเอาไว้ตอนออกแบบ
มากกว่า 6 แสนบาท

พบว่าร้อยละ 30 ของลูกค้าสร้างบ้าน
ราคาที่ผู้รับเหมาเสนอ สูงกว่าราคาที่สถาปนิกบอกเอาไว้ 2-4 แสนบาท

เมื่อราคาที่ผู้รับเหมาเสนอมา..
สูงกว่างบประมาณที่คุยกับสถาปนิกไว้ตอบออกแบบ ทำให้ลูกค้าสร้างบ้าน
พยายามดิ้นรนจ้างผู้รับเหมา ให้ได้ราคาตามที่ตกลงกับสถาปนิกไว้ตอนออกแบบ

ตรงจุดนี้จึงเป็นโอกาสของผู้รับเหมา..
ที่ทำงานไม่ได้มาตรฐานจะเข้ามาเสนองาน พร้อมคำพูดถูกใจผู้ว่าจ้าง..

"ราคาแค่นี้ผมทำได้ครับ บ้านพี่ออกมาดีแน่ๆ"
"ผมซื้อวัสดุก่อสร้างได้ในราคาถูกครับ ผมจึงรับราคานี้ได้"
"ผมไม่ได้เอากำไรเยอะ เอาแค่พออยู่ได้"
"ผมจะดูแลใกล้ชิด ประดุจญาติสนิทมิตรสหาย"

ผู้ว่าจ้างที่อยู่ในสถานการณ์ดังกล่าว จึงเชื่อคารมของผู้รับเหมา เพราะสิ่งที่ผู้รับเหมาเสนอ

"มันโดนใจ"

สาเหตุที่ราคาสร้างบ้าน..
เกินกว่างบประมาณที่สถาปนิกแจ้งไว้กับผู้ว่าจ้าง มีประมาณนี้ครับ

   สถาปนิกไม่แม่นในเรื่องราคาค่าก่อสร้าง
   การประเมินราคาเป็นตารางเมตร เป็นการประเมินราคาอย่างหยาบ มีโอกาสผิดพลาดได้ง่าย
   ระหว่างการออกแบบเข้าใจกันคนละทาง
     ตอนแรกผู้ว่าจ้างตกลงเรื่องงบประมาณไว้กับสถาปนิก
     พอสถาปนิกออกแบบให้ครั้งแรกตามงบประมาณที่คุยกันไว้
     ผู้ว่าจ้างต้องการเพิ่มโน่นนี่นั่น ..อย่างที่ใจอยากจะได้
      ฝ่ายสถาปนิกคิดว่า เมื่อฟังก์ชั่นเพิ่มผู้ว่าจ้างคงทราบโดยปริยายว่า
      ต้องเพิ่มประมาณ
      อีกทั้งวิสัยของผู้ว่าจ้างเอง..
      ก็ได้เผื่องบสร้างบ้านเอาไว้ แบบมีก๊อกหนึ่ง ก๊อกสอง ก๊อกสาม
      ก็เลยไม่ได้เน้นในเรื่องงบประมาณ
      พอผู้รับเหมาเสนอราคา ผู้ว่าจ้างพบว่ามันมากกว่าที่ตกลงกันไว้
      ผมได้ยินผู้ว่าจ้างพูดแบบนี้บ่อยๆครับ
     "ผมบอกสถาปนิกไว้ว่า..
      งบห้องไม่เกิน x ล้าน ทำไมสถาปนิกจึงออกแบบให้เกินกว่างบที่ตั้งไว้"

   สถาปนิกประเมินราคาค่าก่อสร้างต่อตารางเมตรต่ำกว่าความเป็นจริง
      โดยอาจจะอาจจะมีความเข้าใจเรื่องราคาคลาดเคลื่อน
      หรือกลัวว่า..
      หากประเมินราคาต่อตารางเมตรสูงเกินไป สถาปนิกอาจจะไม่ได้งานออกแบบ

7.อาจถูกกินหัวคิว
ผู้ว่าจ้างบางทีไม่รู้ว่าจะหาผู้รับเหมาจากที่ไหน ก็เลยให้สถาปนิกหาให้ หากสถาปนิกเป็นคนเห็นแก่ได้ก็จะ "กินหัวคิว" จากผู้รับเหมา
(หัวคิว = แนะนำงานให้ เรียกรับผลประโยชน์จากผู้รับเหมา โดยที่ลูกค้าสร้างบ้านไม่ได้บริการเพิ่ม)

แต่ต้องไม่ลืมว่า สถาปนิกที่ดี ไม่กินหัวคิวก็มีเหมือนกันนะครับ

8.สถาปนิกอาจไม่มีความชำนาญในเรื่องการว่าจ้างผู้รับเหมา
ใน1 ปี สถาปนิกมีโอกาสว่าจ้างผู้รับเหมาสร้างบ้านไม่กี่หลัง การให้บริการเรื่องการว่าจ้างผู้รับเหมาของสถาปนิกจึงเป็นแบบ By Product
(Main Service คือ การออกแบบบ้าน By Product คือการว่าจ้างผู้รับเหมา)
ซึ่งในส่วนของการว่าจ้างนั้น สถาปนิกอาจไม่มีความชำนาญ เหมือนอย่างคนที่เขาทำเรื่องการว่าจ้างโดยตรง

9.งานว่าจ้างโดยสถาปนิกอาจไม่ได้สร้าง"ภูมิคุ้มกันฯ"ให้กับผู้ว่าจ้างได้มากพอ

ขออธิบายคำว่า "ภูมิคุ้มกันปัญหาสร้างบ้าน"สักนิด

ในวงการรับสร้างบ้านไม่เคยได้ยินคำๆนี้มาก่อน

ก็..จะเคยได้ยินอย่างไรล่ะครับ
ในเมื่อผมเป็นคนบัญญัติศัพท์นี้ และยังไม่ได้เผยแพร่ออกไป

"ภูมิคุ้มกันปัญหาสร้างบ้าน"
คือ..
กลไกที่ช่วยป้องกันความเสียหายจากเหตุการณ์ที่คาดเดาได้ว่ามันอาจจะเกิดขึ้น ระหว่างการสร้างบ้าน
ซึ่งได้แก่..
ก.อำนาจในการต่อรองของผู้ว่าจ้างน้อยกว่าผู้รับจ้าง
ข.งานก่อสร้างไม่ได้คุณภาพ ไม่สมกับราคาที่จ่าย
ค.งานก่อสร้างบ้านล่าช้า
ง.ปัญหาทิ้งงาน
จ.ลดเนื้องานลงได้เงินคืนนิดเดียว ทำงานเพิ่มโดนชาร์ทเต็มที่
ฉ.งบประมาณสร้างบ้าน บานปลาย
ช.ถูกผู้รับเหมาเอาเปรียบ

ควรทราบว่า..
สถาปนิกส่วนใหญ่ ใช้วิธีการว่าจ้างผู้รับเหมาแบบพื้นๆ
นั่นเป็นเพราะว่า..

งานหลักของสถาปนิก คืองานออกแบบบ้าน ไม่ใช้งานว่าจ้าง

จากของจริงที่ผมเห็นมาครับ...
มีผู้สร้างบ้านเอางานว่าจ้างผู้รับเหมาของสถาปนิกมาให้ผมดู
เป็นบ้านราคาเกือบ 30 ล้าน และเกือบ 15 ล้าน
เป็นคนละรายกันนะครับ เท่าที่ฟังผู้สร้างบ้านเล่า..

ก.ผมพบว่าสถาปนิกไม่ได้เจาะลึกในเรื่องราคาให้กับผู้ว่าจ้างเท่าไรนัก
ข. สถาปนิกให้แนะนำเพื่อการตัดสินใจกับผู้ว่าจ้าง ในแบบที่ยังไม่เป็นวิทยาศาสตร์เท่าใดนัก ยังมีคำว่า "คาดว่า.." , "เชื่อได้ว่า" , " คงจะ.." ซึ่งเป็นการตัดสินใจแล้วมาตั้งความหวังไว้กับคำเหล่านั้นอยู่มาก

10.ร่างสัญญาสร้างบ้าน
สถาปนิกอาจใช้ร่างสัญญาว่าจ้างสร้างบ้านทั่วไป หรือ บางครั้งก็ใช้สัญญาของผู้รับเหมาที่นำร่างสัญญามาให้ แล้วปรับแต่งสัญญาในจุดที่คิดว่าผู้ว่าจ้างเสียเปรียบ
ควรทราบว่า ต้นร่างสัญญาที่ Copy กันมา มีช่องโหว่ มีจุดที่ลูกค้าสร้างบ้านเสียเปรียบอยู่หลายจุด

ถ้ามีโอกาส ลองเอาร่างสัญญาสร้างบ้าน มาให้ผมดูก็ได้นะครับ จะชี้ให้ดูว่ามีช่องโหว่ตรงไหนบ้าง

11.หากมีปัญหาระหว่างการสร้างบ้าน ผู้ว่าจ้างอาจไม่ได้รับงานดูแล
โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากมีปัญหาวิกฤติ เช่น..
+ งานก่อสร้างออกมาแย่มาก
+ เกิดข้อขัดแย้งกับผู้รับเหมา
+ ผู้รับเหมากำลังจะทิ้งงาน

ซึ่งสถาปนิกไม่สามารถเข้าไปแก้ปัญหาให้อย่างถึงลูกถึงคนได้

ในห้วงเวลาดังกล่าว...
เป็นห้วงเวลาที่ผู้ว่าจ้างต้องการคนดูแลอย่างใกล้ชิด และต้องการความอบอุ่นใจ มากที่สุด

เขียนมาถึงตรงนี้
ผมชักเริ่มรู้สึกไม่สบายใจซะแล้ว ที่นำเอาเรื่องราว "อันซีน" แบบนี้มาตีแผ่ แต่ผมก็เขียนบทความขึ้นมาด้วยกุศลเจตนาเป็นที่ตั้ง และ อยากให้ผู้อ่านได้พิจารณาตามไปด้วย ว่ามันจริงเท็จอย่างไร
อย่างพึ่งเชื่อผม ยึดหลักกาลามสูตรเข้าไว้

ย้ำอีกทีว่า
ไม่มีใครดีเลิศหรือเลวร้ายไปเสียหมด คนดีมีมากกว่าคนเลว สังคมไทยจึงยังอยู่ได้

12.อำนาจในการต่อรองระหว่างการสร้างบ้านต่ำกว่าผู้รับจ้าง
ด้วยวิธีการว่าจ้างที่ใช้กันแบบทั่วไป ทำให้ผู้ว่าจ้างขาด "ภูมิคุ้มกันปัญหาสร้างบ้าน" อำนาจในการต่อรองของผู้ว่าจ้างต่ำกว่าผู้รับจ้าง เกือบจะตลอดระยะเวลาที่ทำการก่อสร้างบ้าน

13.ผลกระทบที่เกิดจากการว่าจ้างผู้รับเหมา อื่นๆ
ก.ข้อตกลงเรื่องฝีมือช่างไม่ชัดเจน
ข.ความเคยชินในการทำงานของช่าง
ค.เถียงไม่ทันผู้รับเหมา ไล่ผู้รับเหมาไม่จน
ง.อาจถูกผู้รับเหมา ลดขั้นตอนทำงาน เพื่อลดค่าใช้จ่าย
จ.ผู้ว่าจ้าง "บริหารสัญญาสร้างบ้าน" ด้วยตนเอง
ฉ.การควบคุมงานโดยวิศวกร
ฉ.การรับประกันการสร้างบ้าน

เรื่องราวในข้อย่อยของข้อ 13 นี้ หาอ่านรายละเอียดได้ในหัวข้อเดียวกันจากหน้าที่ผ่านมา นะครับ

-โปรดอ่านต่อหน้าถัดไป-

ต้องการดูทางเลือกอื่น ในการว่าจ้างสร้างบ้าน คลิกที่นี่

หากมีข้อสงสัย
ต้องการปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านการว่าจ้างผู้รับเหมา
และ ผู้เชี่ยวชาญด้านการสร้างบ้าน ปรึกษาได้ฟรีครับ
โดยคลิกที่ไอคอนข้างล่างนี้

ปรึกษา ผู้เชี่ยวชาญด้านการว่าจ้างผู้รับเหมา ฟรี

ไปหน้าสารบัญ
เรื่องน่ารู้ เมื่อเตรียมการสร้างบ้าน

 

ค้นข้อมูล ในซีเล็คคอน

14-2-2560-S

สงวนลิขสิทธิ์ © โดยทีมงาน selectcon.com